Shutterstock.com

Коллега поделилась радостью - скоро новоселье. А спустя несколько дней рассказала о «подарке», который приготовил застройщик: её квартира «увеличилась» на 6 «квадратов»! И всё бы ничего, да только такая добавка к её «однушке» дорогого стоит - более полумиллиона. И ключи не вручат, если эта сумма не будет оплачена.

«Плюс-минус» допускается

На рынке первичной недвижимости ситуация, когда покупатель после введения жилого дома в эксплуатацию получает квартиру с несколько иной площадью, чем оговаривалось ранее в договоре, считается нормальной практикой, уверяют эксперты. Это связано с тем, что в отличие от вторичного рынка клиент приобретает в новостройке не готовую квартиру , и чем раньше состоялась сделка, тем больше вероятность того, что финальный продукт будет другим, нежели прописываемым в проекте.

Юрий Комиссаренко, директор департамента продаж ГК «МИЦ», подтверждает: «Изменение площади может произойти и происходит, как в большую, так и в меньшую сторону по итогам завершения строительства. Как правило, это издержки строительного процесса, а не желание застройщика обмануть».

«Подобная ситуация довольно распространена в сегменте новостроек, причём погрешность может быть как в пользу покупателя, так и в пользу застройщика, - говорит Яна Сосорева, первый заместитель генерального директора компании «НДВ-Недвижимость». - По факту, построить дом миллиметр в миллиметр невозможно, поэтому можно говорить о некой допустимой погрешности. По сути, это до 2-3% (то, что выше этого уровня, уже считается серьёзной разницей)».

«Конечно, подобные несоответствия не должны носить масштабный характер, хотя существуют примеры, когда уже на этапе активной реализации застройщик приступал к перепроектированию и, как следствие, был вынужден менять документацию, параметры и характеристики квартир», - сообщает Наталья Саакянц, коммерческий директор компания Rose Group.

«Так бывает, когда проект корректируют уже в процессе строительства. Это не означает, что изменения наносят вред конструктиву здания и так далее, - утверждает Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп». - Например, бывает, что проект приобретается застройщиком у другого застройщика и впоследствии дорабатывается: допустим, места общего пользования неоправданно большие и часть из них просто не нужна, но если «прирезать» данную площадь к квартире , то получается очень удобная кладовая, и т.п. Плюс если к этой цифре прибавить нормальную погрешность строительства, то и получается 4-8 кв. м».

Shutterstock.com

«Действительно, такие ситуации имеют место быть, - согласен Вадим Морозов, руководитель департамента службы заказчика ГК «Премьер». - Нередко это связано с нестыковками в проектной документации, особенно в документах по архитектурно-строительным решениям и инженерно-техническому обеспечению (АР, АС, ИОС). Нельзя исключать и случаи корректировки проектов в процессе строительства, которые не всегда зависят от застройщика: необходимость сдвинуть коммуникацию, различные технические изменения, которые могут возникнуть у местной администрации уже в ходе строительства жилого комплекса, например, при реконструкциях дорог, ремонтных работах и т.д.

«При грамотном проектировании жилых комплексов возникновение такой большой "дополнительной площади" как 6-7 кв. м практически невозможно, - Леонард Блинов, заместитель генерального директора компании Urban Group. - Но в единичных случаях погрешность при строительстве дома может составлять до 3 кв. м в больших квартирах и до 1,5 кв. м в небольших. Эта разница может быть как в большую, так и меньшую сторону».

«К сожалению, на сегодняшний день качество проектирования и проектной документации оставляет желать лучшего, - уверен Дмитрий Власов, коммерческий директор компании RDI. - На разных этапах могут возникать корректировки всего проекта дома, которые могут привести к значительным изменениям площади непосредственно квартир. Как правило, это результат низкого уровня профессионализма, как проектировщиков, так и заказчиков-застройщиков. То есть изменение площади квартир происходит не за счёт фактического строительства, а именно в результате корректировки проекта. Соответственно, необходимость пересмотра площади и стоимости квартиры вызвано отнюдь не желанием "выманить" больше денег со стороны продавца, ведь в накладе может остаться как раз он, а не покупатель».

«В принципе, изменение площади квартиры в ходе строительства связано с особенностями технологии строительства, - говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». - Например, в домах, построенных по панельной технологии, разница чаще всего не превышает 1 метра, поскольку панельные дома строятся из одинаковых по размеру готовых блоков, это серийный типовой продукт. В то же время монолитные и монолитно-кирпичные дома строятся по индивидуальным проектам, планировки в них либо свободные, либо каждый раз разные, соответственно, учесть предыдущие ошибочные результаты замеров невозможно, в результате разница метража в них обычно больше. К тому же квартиры в таких домах чаще всего более просторные, поэтому и площадь может отличаться от изначально заявленной на несколько метров.

Однако если между проектной и построенной площадью разница очень большая и доходит до 10 метров, это может свидетельствовать о допущенной при строительстве ошибке. В этом случае изменение площади может оказаться меньшей из бед, поэтому такую квартиру принимать от застройщика нужно очень внимательно».

Договор дороже денег

Shutterstock.com

«Первый совет: читать договор долевого участия в строительстве — вдруг там было указано возможное увеличение на эти "золотые" метры? - отмечает Екатерина Артёмова, ведущий специалист департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья». - Расхождение в размерах можно объяснить несколькими факторами. Первый, и, пожалуй, наиболее распространённый, — это фактор увеличения общей площади помещения за счёт балконов/лоджий. Когда девелопер заключает договор ДДУ с покупателем, и проектом предусматривается возведение жилых помещений с балконами, согласно действующему законодательству подобные помещения считаются летними, т.е. на них распространяются понижающие коэффициенты (0,5 — лоджия, 0,3 — балкон). Некоторые застройщики учитывают эти понижающие коэффициенты, а некоторые их игнорируют. Иными словами, если в квартире имеется лоджия или балкон, площадь квартиры может оказаться меньше или больше проектной, в зависимости от совести застройщика.

Второй фактор относится, скорее, к монолитным домам. Чтобы сократить общую нагрузку на фундамент, толщина стен уменьшается с увеличением этажности. Поэтому одна и та же планировка квартиры, например, на втором и семнадцатом этажах может отличаться от заявленной площади в рамках погрешности 1-2 кв. м. В заключении хотелось бы уточнить, что при проведении технической инвентаризации имущества, на основе которой идёт регистрация права собственности, понижающие коэффициенты не учитываются».

«Также бывают разночтения в просчётах площади квартир-студий, - дополняет Вадим Морозов. - Само понятие квартиры-студии обозначает жильё с объединённой кухней. Изначально застройщик заказывает однокомнатные квартиры, потом они переделываются в студии. БТИ же в свою очередь начинает считать кухню отдельно от жилой площади, и каким образом получится провести границу перегородки между кухней и комнатой, которой по факту нет, не всегда понятно».

«Договор ДДУ обязан содержать в себе пункт об увеличении или сокращении площади квартиры после финальных обмеров БТИ, - подтверждает Кристина Томилина, руководитель отдела продаж городской недвижимости IntermarkSavills. - При подписании договора покупатель должен быть осведомлён о возможном изменении площади и согласен с тем фактом, что ему могут как вернуть деньги, если площадь уменьшится, так и попросить доплатить разницу при появлении новых метров.

Shutterstock.com

На практике мы действительно встречали случаи, когда площадь квартиры увеличивалась. Однако речь шла максимум о 1-3 дополнительных метрах.

Если в итоге доплата все-таки необходима, то цена 1 метра, как правило, фиксируется в ДДУ и рассчитывается исходя из стоимости на момент заключения договора. В некоторой степени это скрашивает ситуацию, так как рыночная цена дополнительных метров на момент их оплаты будет явно больше, чем та сумма, которую необходимо внести покупателю по ДДУ. Это объясняется тем, что выплата за дополнительные метры обычно происходит на самой последней стадии строительства, когда квартира существенно подорожала по сравнению с ценой в ДДУ».

«В договорах по приобретению недвижимости прописывается возможность увеличения площади квартиры и необходимость уплаты со стороны покупателя за дополнительные квадратные метры, отличающиеся от проектной площади, - говорит Алексей Оленёв, заместитель директора департамента новостроек Est-a-Tet. - При этом застройщик в случае уменьшения реальной площади квартиры обязуется оплатить покупателю «отсутствующие» квадратные метры. Все взаиморасчёты в таком случае производятся, исходя из цены квадратного метра на момент приобретения квартиры . Как правило, площадь жилья крайне редко уменьшается, а скорее увеличивается, но не более чем на три квадратных метра. Однако это может превратиться в серьёзную для покупателя сумму. Например, если в условном столичном проекте стоимость кв. м составляет 150 тыс. руб., то размер доплаты за 3 кв. м увеличения площади квартиры будет 450 тыс. руб. От этого не застрахован ни один проект, это неизбежный технологический нюанс, предусмотренный законодательством, поэтому мы всегда советуем нашим клиентам предусматривать в своём бюджете на покупку жилья подобные возможные расходы».

Как информирует Леонард Блинов, в договоре ДДУ на квартиры в проектах Urban Group прописано, что доплачивать за дополнительную площадь нужно только в том случае, если метраж квартиры увеличился более чем на 1 метр. Если все же покупатель столкнулся с подобной ситуацией, и по тем или иным причинам площадь не соответствует заявленной в договоре, а разница не превышает 1 метра, то собственнику не нужно ничего доплачивать. При «излишках» более метра, владелец оплачивает их исходя из стоимости квадратного метра на момент заключения договора.

«Когда же возникает обратная ситуация, и владелец получает квартиру с метражом меньше заявленного в договоре, уже застройщик возвращает клиенту стоимость недостающих метров. Поэтому и застройщик, и собственник заинтересованы в том, чтобы всё было построено так, как изначально планировалось. В проектах компании Urban Group изменения до 2 кв. м как в меньшую, так и в большую сторону составляет около 10%. Большая часть — это незначительные изменения до 1 кв. м, за которую ни собственнику квартиру, ни застройщику платить, согласно условиям ДДУ, не нужно», — уточняет эксперт.

Shutterstock.com

«Для того чтобы предупредить возникновение конфликтных ситуаций, в договоре ДДУ прописывается три варианта взаимодействия покупателя и застройщика. Первый: вне зависимости от того, насколько фактическая площадь после обмеров БТИ больше или меньше оплаченной, у сторон нет претензий, взаиморасчеты не ведутся. Второй: устанавливают максимальный диапазон, в пределах которого возмещения средств не будет, однако при его превышении разница компенсируется. То есть, например, если различие по площади составило 0,9 кв. м, перерасчёт не проводится, а если 1,1 кв. м — то разница возмещается, причем не 0,1 кв. м а именно полные 1,1 кв. м. Третий: перерасчёт проводится в любом случае, даже если разница составляет 0,1 кв. м.

Поэтому при возникновении вопросов внимательно изучите договор. В том случае, если застройщик отказывается компенсировать разницу, вы можете подать иск. Хотя, как правило, такие дела решаются в мирном порядке», - советует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».

«Пункт о необходимости заплатить за дополнительные квадратные метры в случае несоответствия реальной и проектной площади квартиры прописывается обычно во всех видах договоров — долевого участия, договора паенакопления (для членов ЖСК) и предварительных договоров купли-продажи, - уточняет Ирина Доброхотова. - Если же подобного пункта в договоре прописано не было, то застройщик потребовать доплату не вправе — он может только предложить или попросить. Но сути это не меняет. Поскольку если покупатель это предложение не примет, застройщик может обратиться в суд с иском о возврате неосновательного обогащения. Ведь за эти лишние квадратные метры покупатель не платил, так на каком основании он должен их получить?».

В большинстве случаев площадь готовой квартиры, построенной по договору долевого участия, отличается от проектной. Поэтому у дольщиков неизбежно возникают вопросы. Можно ли вернуть часть цены квартиры, если площадь оказалась меньше? Может ли застройщик просить доплату, если площадь квартиры увеличилась? В этой статье мы постараемся объяснить, что делать дольщику, если площадь квартиры отличается от проектной.

Как может определяться цена квартиры по ДДУ?

С 1 января 2017 года в ФЗ об участии в долевом строительстве есть 3 способа определения цены квартиры:

• как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство + оплату услуг застройщика;
• как произведение цены за единицу общей площади объекта на общую площадь объекта (грубо говоря, от цены за 1 кв.м.);
• как произведение цены за единицу общей приведенной площади на общую приведенную площадь объекта. Этот вариант применим к квартирам, в которых есть балконы, лоджии, веранды, террасы. Общая приведенная площадь определяется как сумма общей площади жилого помещения и площади балкона, лоджии, веранды, террасы с понижающим коэффициентом. Эти коэффициенты установлены в Приказе Минстроя России от 25.11.2016 №854/пр и составляют 0,5 — для лоджий, 0,3 — для балконов и террас, 1,0 — для веранд.

Может ли вообще меняться цена долевки?

В федеральном законе «Об участии в долевом строительстве» сказано:

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5).

Поэтому возможность изменения цены долевки как в большую, так и в меньшую сторону, зависит исключительно от условий вашего договора. Внимательно перечитайте свой договор долевого участия (а если вы покупали квартиру по переуступке прав требования, также посмотрите договор уступки). Обычно все вопросы, связанные с перерасчетом цены, прописываются в разделе «Цена договора». Если там не прописано вообще ничего про возможность корректировки цены, это значит, что ни вы, ни застройщик не можете требовать доплату в связи с изменением площади.

Условие о возможности доплаты за изменение площади может быть сформулировано, например, так:

При таком варианте цена долевки изменится только в том случае, если фактическая площадь будет отклоняться от проектной в большую или меньшую сторону более чем на 1 квадратный метр. То есть если отклонение площади не превышает 1 кв.м., перерасчет платы по такому договору производиться не будет.

Внимание! В договоре долевого участия может быть предусмотрено, что условием перерасчета цены квартиры является заключение дополнительного соглашения к договору. В этом случае до уплаты денег застройщику / возврата денег вам нужно подписать дополнительное соглашение к ДДУ и зарегистрировать его в Росреестре.

Что делать, если площадь квартиры по сравнению с проектной уменьшилась?

Итак, квартира готова к сдаче, БТИ уже сделало необходимые замеры, и вам известна итоговая площадь. Вы внимательно прочитали свой договор долевого участия и нашли там пункт о возможности перерасчета цены при уменьшении площади.

1. Напишите на имя директора застройщика заявление. Это можно сделать еще до подписания акта приема-передачи квартиры. Фактическая площадь квартиры всегда обязательно указывается в таком акте. При отклонении площади от проектной в него также часто включаются пункты про взаиморасчеты дольщика и застройщика в связи с изменением площади.

В заявлении обязательно укажите свои актуальные банковские реквизиты для возврата денег. Заявление вручите под роспись и обязательно сохраните свой экземпляр заявления с отметкой застройщика о получении. Также допустимо направить заявление почтой заказным письмом с уведомлением о вручении (в таком случае сохраните квитанцию об отправке и почтовое уведомление, когда оно вам вернется).

1. Если вопрос о возврате денег за лишний метраж не решается по вашему заявлению и предусмотренный договором срок возврата денег вышел, тогда вы можете взыскать переплату через суд. Для этого нужно подать исковое заявление о защите прав потребителя. .

Может ли застройщик просить доплату при увеличении площади квартиры?

Да, если это предусмотрено вашим договором долевого участия. Сроки и порядок такой доплаты прописываются в договоре, но обычно это происходит еще до подписания акта приема-передачи квартиры. Обратите внимание, что застройщик имеет право потребовать с вас неустойку за просрочку внесения платежа (часть 6 статьи 5 ФЗ «Об участии в долевом строительстве), поэтому с доплатой по возможности лучше не тянуть.

Как посчитать сумму к возврату за недостающий метраж и размер доплаты застройщику за лишние метры?

Для этого вам нужны следующие данные:

• проектная площадь квартиры (обычно прописана в разделе «Предмет договора»);
• фактическая площадь (ее можно взять из акта приема-передачи квартиры, а также технического паспорта, выданного БТИ);
• стоимость 1 квадратного метра квартиры — прописывается в договоре долевого участия, обычно после пункта про цену договора, например, так:

Пример 1:

51,6 кв.м. — проектная площадь; 52,7 кв.м. — фактическая площадь, цена 1 кв.м. = 37878 рублей.

Фактическая площадь > проектной => дольщик доплачивает застройщику

К доплате застройщику = (52,7 кв.м. — 51,6 кв.м.) * 37878 рублей = 1,1 кв.м. * 37878 рублей = 41665,8 рублей

Пример 2:

53,9 кв.м. — проектная площадь; 52,7 кв.м. — фактическая площадь, цена 1 кв.м. = 55000 рублей.

Фактическая площадь < проектной => застройщик возвращает деньги дольщику

К возврату дольщику = (53,9 кв.м. — 52,7 кв.м.) * 55000 рублей = 1,2 кв.м. * 55000 рублей = 66000 рублей

Законна ли доплата застройщику 3% от цены договора за подключение к сетям?

Да, если такая доплата предусмотрена условиями вашего договора долевого участия.

При покупке квартиры в новостройке не редки случаи, когда покупателям приходится доплачивать за свое новое жилье. Когда эти требования застройщика несправедливы?

Закон 214-ФЗ, безусловно, сократил мошенничества на рынке новостроек, однако он не защищает от доплаты за «лишние» квадратные метры. Закон не гарантирует параметры квартиры, которые указаны в ДДУ. Очень часто фактический размер квартиры по результатам обмера БТИ, который производится после строительства дома, отличается от указанного в договоре. Если в реальности квартира оказалась больше, то дольщик вынужден доплатить за «лишние» квадратные метры. Если, наоборот, квартира уменьшилась, то уже застройщик обязан вернуть излишне уплаченные деньги. Казалось бы, все просто и справедливо, однако и здесь бывают нарушения прав собственников.

Специалисты «Юридического центра адвоката Олега Сухова» составили рейтинг наиболее распространенных способов обмана покупателей жилья при осуществлении расчетов за квартиры в новостройках.

Расхождения в длине противоположных стен

В договоре долевого участия, как уже отмечалось, указывается лишь предварительная площадь квартиры. Потом она корректируется расчетами БТИ. На первый взгляд, здесь не возможно никакое мошенничество, однако и здесь застройщик может пытаться обмануть покупателя. «Благодатной почвой для махинаций, например, являются незначительные расхождения в длине противоположных стен новой квартиры, — объясняет адвокат Олег Сухов. — Зачастую обмерщики (из-за некомпетентности, либо по сговору с застройщиком) рассчитывают общую площадь помещения по наиболее длинной стене. Между тем отклонение даже в несколько миллиметров может существенно повлиять на суммарную площадь квартиры и стать формальным основанием требовать доплаты за увеличившийся метраж».

Сращивание лоджий с жилым пространством

Нередко застройщики при осуществлении финальных расчетов с покупателями включает в метраж квартиры и площадь балконов и лоджий. Это незаконно, так как с 2005 года в соответствии с Жилищным кодексом РФ балконы, лоджии, веранды и террасы не включаются в общую площадь жилого помещения. А это означает, что они не должны приниматься во внимание при осуществлении обмеров и проведении окончательных взаиморасчетов. Однако до сих пор в эксплуатацию вводятся долгострои, строительство которых началось до принятия этого закона, то есть до 2005 года. Это позволяет девелоперам при расчетах учитывать площадь балконов и лоджий в общей стоимости квартиры.

Кроме этого, на рынке встречаются случаи, когда застройщик искусственно «раздувает» общую площадь с помощью различных ухищрений. Например, опираются на такие данные обмеров БТИ, которые произведены не от перил балкона, а от вспомогательных, фасадных элементов: от металлокаркасов витражей, которые, как правило, отстоят от краев перекрытия на 15-30 см. В результате нехитрых манипуляций площадь квартиры увеличивается относительно проектных значений.

И не стоит думать, что такие незначительные обмеры не стоят больших денег! При московских ценах накрутка даже одного метра весьма ощутима для покупателя.

Дополнительные соглашения о внесении изменений в проект

Олег Сухов отмечает, что «распространены случаи, когда застройщики уже на финальной стадии строительства навязывают дольщикам дополнительные соглашения о внесении изменений в проект и соответствующих доплатах. Например, московский застройщик ООО "РосЕвроИнвест" обманул несколько сотен дольщиков, купивших квартиры в жилом комплексе на ул. Королева, 10. На завершающем этапе строительства дольщикам подсунули дополнительные соглашения об увеличении метража и квитанции на доплату. Однако впоследствии, когда граждане получили документы БТИ, выяснилось, что застройщик обманул каждого соинвестора на сумму от 100 тысяч до 500 тысяч рублей, поскольку фактические площади квартир, наоборот, оказались на 2-5 кв. м меньше проектных. Причем застройщик знал об этих расхождениях на момент подписания дополнительных соглашений, что свидетельствует об умысле с его стороны».

Несовпадение проектной и инвентаризационной площади квартир

Достаточно часто при уменьшении инвентаризационной площади квартир по сравнению с проектной застройщик под разными предлогами затягивает выплату денег дольщикам. Олег Сухов вспоминает, что так поступила компания «МОРЕ-Плаза» с одним из соинвесторов при строительстве дома в Москве на ул. Истринская, 8. Застройщик сначала вынудил дольщика подписать акт об отсутствии взаимных, в том числе финансовых претензий по заключенному договору долевого участия, не предоставив для сверки документы о фактической площади квартиры. После получения дольщиком технического паспорта БТИ выяснилось, что площадь квартиры уменьшилась более чем на 10 кв. м по сравнению с проектной. Однако застройщик отказался вернуть клиенту 700 тысяч рублей, обосновав свою позицию ранее подписанным сторонами актом.

Исходя из этого, Олег Сухов рекомендует покупателям квартир не идти на поводу у застройщиков: подписывать документы только после тщательной перепроверки результатов обмеров и непременно оспаривать такие документы при выявлении существенных расхождений, в том числе и в суде.

01:22 22.01.14

Квартира в новостройке: «лишние» метры – удача или потеря? Платили за одну площадь, а получили другую. Кто и кому доплатит – покупатель застройщику или наоборот

Люди, имеющие опыт покупки новостроек, хорошо знают, что метраж приобретаемой квартиры – цифра в высшей степени "расчетная". Действительная величина объекта станет известна только после завершения строительства и проведения соответствующих обмеров. И совершенно не редки ситуации, когда площадь квартиры может отличаться от того, что написано в договоре. Что происходит в этом случае?

Этот и смежные вопросы изучал обозреватель " Журнала о недвижимости MetrInfo.Ru " .

Панельные – точнее
Первый вывод, сделанный из общения с экспертами рынка, – явление действительно имеет место быть. "Площади квартир после обмеров БТИ в 99% случаев отличаются от проектных площадей", - говорит Валентин Парийский, сотрудник отдела продаж "Ведис Групп" . Правда, в большинстве случаев расхождения минимальны – но, если подходить к проблеме строго формально, то они есть.

Каковы именно эти расхождения? Здесь многое зависит от технологии строительства. Наибольшую точность дает панельная. "В панельном домостроении, где технологии отработаны годами, каждый дом представляет собой "конструктор" из заранее подогнанных по размеру "кубиков", - объясняет Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании "Химки Групп" . – Там "лишние" метры появляются гораздо реже". По оценке наших консультантов, при среднем метраже квартиры в 60 кв. м отличия составят 0,5 - 1 кв. м, максимум 1,5 кв. м.

Другое дело – монолиты, где каждый дом, по сути, создается с нуля на стройплощадке. А еще квартиры в таких зданиях обычно больше по размерам – так что отклонения (в процентах) выглядят более ощутимо, если пересчитать их на квадратные метры. "В монолитных домах отличие может достигать несколько квадратных метров, - говорит Александра Кржевова, руководитель отдела маркетинга и аналитики ГК "Пионер" . – В практике ГК "Пионер" более распространена ситуация превышения площади квартиры: в среднем обычно не более 7 кв. м".

Разумеется, встречаются и случаи, когда отличия и более существенные – до 10-15 кв. м. Но тут уже и причины другие. " Значительные расхождения по площади бывают крайне редко, они могут быть связаны с тем, что под строительство дома был использован еще дополнительный земельный участок, и, соответственно, общая площадь жилого дома увеличилась, - отмечает Арсений Васильев, генеральный директор ГК "УНИСТО Петросталь" . – Или, что еще хуже, вследствие некачественного надзора за строительством. Тогда значительное увеличение или уменьшение площади квартиры может быть только вершиной айсберга".

Доверяй, но перемеряй
Резонно возникает вопрос: а кто квартиры измеряет? Точнее говоря, измерить-то может каждый (для этого нужна обычная рулетка; более "технологически продвинутые" могут воспользоваться лазерным дальномером), но чьи результаты признаются как окончательные?

"Обмеры квартир обязан выполнить кадастровый инженер по отдельному договору с застройщиком, - говорит Василий Шарапов, юрист девелоперской компании "Сити-XXI век" . – Обычно они осуществляются на стадии ввода здания в эксплуатацию. Кадастровые паспорта составляются как на здание в целом, так и на отдельные нежилые и жилые помещения, за исключением имущества общего пользования".

Теоретически измерения должны производиться во всех квартирах. На практике кадастровые инженеры тоже могут схалтурить – провести обмеры на одном этаже, а потом написать, что все помещения выше или ниже "в точности такие же". Если собственник объекта недвижимости считает, что это не так – он может результаты оспорить. Только нужно опираться не на собственные дилетантские упражнения с рулеткой, а на авторитетного эксперта. "Покупатель квартиры имеет право воспользоваться услугами независимого кадастрового инженера, - говорит Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК "Лидер" . – И при расхождении цифр оспорить результаты обмеров в суде".

Балконно-лоджевые страдания
В подавляющем большинстве современных квартир имеются балконы или лоджии. Как поступать с ними? Тут надобно отметить, что российское законодательство словно специально написано так, чтобы максимально запутать тему.

Судите сами. Как напоминает Андрей Блажко, генеральный директор ООО "Домостроитель-Юго-запад" , в соответствии с п. 3 ст. 16 Жилищного кодекса (ЖК) РФ "квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении". Иными словами, балконы и лоджии ("помещения вспомогательного использования") входят в понятие квартиры.

С другой стороны, есть в ЖК ст. 15, п. 5 которой совершенно ясно говорит, что общая площадь жилого помещения суммируется из площадей всех его частей "за исключением балконов, лоджий, веранд и террас". По этой причине, кстати, в свидетельствах о собственности общая площадь квартиры указывается без учета этих "летних помещений".

Есть еще и "третья сторона" - СНиП 2.08.01-89 "Жилые здания". Этот документ предписывает лоджии и балконы в общей площади учитывать, но с понижающими коэффициентами – 0,5 и 0,3 соответственно.

На фоне столь впечатляющего "разнообразия" (заставляющего вспомнить хрестоматийное "два юриста – три мнения") застройщики обычно поступают по собственному разумению. Чаще всего подсчитывают лоджии и балконы с теми самыми коэффициентами 0,5 и 0,3. "Затраты на строительство этих помещений могут включаться в стоимость квартиры, - говорит Василий Шарапов ("Сити-XXI век"). – К общедомовому имуществу они не относятся и будут использоваться собственником квартиры индивидуально".

Схожую проблему вспоминает Леонид Сандалов, заместитель директора АН "Бекар" . "Были случаи, когда в двухуровневой квартире в общий метраж включили площадь лестницы, - говорит эксперт. – С покупателей брали деньги за лишние 10 кв. м. Разумеется, за такую техническую ошибку деньги были возвращены, но жильцам пришлось для этого обращаться в суд". От себя автор тут может добавить, что двухуровневая квартира с лестницей – это все-таки для нашего рынка экзотика. Встречались бы такие объекты чаще – они тоже стали бы предметом споров продавцов и покупателей.

Как договоритесь…
Российское гражданское законодательство (автор уже много раз говорил это – по разным поводам) весьма либерально: очень многие вопросы оно оставляет на усмотрение сторон. Как записано в договоре – так и будет. Полностью справедливо это и по отношению к изучаемой нами сегодня теме. Включать или не включать балконы и лоджии – покупатель и продавец вправе самостоятельно договориться об этом.

Аналогичный принцип (свободы договора) действует и для ситуаций, с которых мы начинали нынешнюю статью – когда по результатам обмеров площадь квартиры отличается от расчетной. Как правило, в типовых соглашениях, предлагаемых продавцами новостроек своим клиентам, содержатся следующие пункты:

При незначительных отклонениях площади (в любую сторону) никаких доплат нет. "В договоре указано, что перерасчет проводится при расхождении площадей в ДДУ и по БТИ более 1 кв. м", - подтверждает Александра Кржевова (ГК "Пионер"). Иногда этот порог бывает чуть больше – скажем, 1,5 кв. м;

При более значительном расхождении либо доплачивает покупатель (если квартира больше), либо компания-продавец (если квартира меньше). При этом основой для расчетов является цена 1 кв. м, зафиксированная в договоре.

Стоит отметить, что приведенная выше формула является наиболее распространенной – но вовсе не обязательной. Иногда бывает и по-другому:

– к примеру, цена, по которой покупатель "довыкупает" квадратные метры, оказывается выше, чем та, которую обязан вернуть застройщик. "Встречаются и случаи, когда застройщик оговаривает, что выплаты производятся "в одностороннем порядке": только в случае, если размер квартиры стал больше, т.е. доплата касается только покупателя", - говорит Григорий Алтухов (ФСК "Лидер"). Соглашаться ли на такое – вопрос, что называется, риторический. " Если в договоре прописаны неравные условия, в т. ч. по сумме возвратов, то покупателю следует задать самому себе вопрос о мотивах своих действий, - убежден Арсений Васильев ("УНИСТО Петросталь"). – Часто причина кроется в надежде на авось или в желании приобрести квартиру по демпинговым ценам с закрытыми глазами".

Согласитесь приятно купить две ботинка по цене одной пары. Еще приятнее получить какой-нибудь подарок к покупке, вроде чайной ложки к пачке чая или упаковки презервативов к букету цветов и коробке Рафаэло. При покупке квартиры определенной площади получить дополнительно пару квадратных метров тоже должно быть приятно. Эдакий комплимент от шефа. Но за этот подарок, к сожалению, просят заплатить. Настойчиво просят и многие соглашаются. По сути требование застройщика по договору долевого участия в строительстве о доплате за дополнительные квадратные метры, обнаружившиеся при обмере БТИ, это прямое нарушение действующего законодательства о защите прав потребителей. Однако это нарушение, во-первых, стало устоявшейся практикой, а во-вторых, оно становится нормой и многие, даже практикующие юристы, не видят в нем нарушения. Обоснование простое, как две копейки: Свобода договора. Покупатель, заключая договор, добровольно возлагает на себя обязанность доплатить за дополнительные метры. Аналогично и с возвратом денежных средств застройщиком. Если его (требование о доплате) признают недействительным, то получится, что Покупатель, чья квартира будет большей площади, по факту, бесплатно получит эту положительную разницу в метрах. Аналогично с Застройщиком: если "на выходе" квартира будет меньшей площади, то Покупатель, фактически, будет обманут на деньги. Вроде все логично, но монеты в две копейки нет. Заключая договор долевого участия (ДДУ) стороны определяют его существенные условия, в том числе цену договора и описание объекта — квартиры (наименование, расположение, площадь, проектная документация). Застройщик обязуется передать покупателю квартиру, соответствующую оговоренным в договоре и проектной документации условиям. При этом стороны должны выполнять свои обязательства добросовестно. Застройщик — это организация, которая профессионально занимается строительством жилых домов. Профессионально! Это важно. Покупатель (потребитель) профессионалом не является. Это еще важнее. И именно поэтому права потребителя защищены Законом о защите прав потребителей и Законом о долевом строительстве. Строительство объекта, контроль за ним и все тому подобное осуществляется застройщиком, на котором, во-первых, лежит обязанность передать объект соответствующий проектной площади, а, во-вторых, лежит предпринимательский риск несоответствия площади построенного объекта проекту. Потребитель не может ни повлиять, ни проконтролировать соответствие площади квартиры проекту. В расхождении площадей определенно нет и не может быть вины потребителя. А вот вина застройщика очевидно присутствует. И почему за недостатки в работе застройщика и за предпринимательские риски, которые лежат на застройщике, должен платить потребитель? Потребитель не должен за них платить. Приведу пару примеров из жизни. На молзаводе допустили ошибку и вместо молока с жирностью 1,5% расфасовали молоко жирностью 3.2%. За эту ошибку покупателям платить не приходится. Бракованную партию либо утилизируют, либо пустят в продажу под видом 1.5% в надежде, что никто не заметит разницы. Последний вариант менее вероятен. Второй пример. Девушка с точеной фигурой 42 размера заказала пошив вечернего платья и получила его 48 размера. Но почему-то портной вместо требования доплатить за лишнюю ткань обещает все переделать и скинуть цену? Строго говоря в нашем контексте квартира от платья ничем не отличается. Квартира должна соответствовать условиям договора и проектной документации. Отступление от условий договора свидетельствует о несоответствии качества объекта долевого строительства. А для некачественных квартир Законом о долевом строительстве имеется статья 7, где указаны права потребителя (участника ДДУ) в отношении недостатков объекта ДДУ: потребовать безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов. Но все эти права предусмотрены на случай, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования. На случаи увеличения площади квартиры эти положения сложно распространить (я не утверждаю, что невозможно; при определенных условиях... да под хорошую закуску...). При этом Закон не содержит ни одной нормы, предоставляющей застройщику право требовать с потребителя доплаты за лишние квадратные метры. Такое требование не может быть основано на законе. Тут мой знакомый юрист строительной компании обычно указывает на статью 5 Закона о долевом строительстве. Мол цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади и соответствующей общей площади. Да, но мухи отдельно, котлеты отдельно. Цена квадратного метра в данном случае не меняется, меняется именно площадь. А на подобное данная статья не рассчитана. Поэтому повторюсь, подобное требование застройщика не основано на законе. Но может ли оно быть основано на договоре. Стороны свободны при определении условий договора. Застройщик может установить в договоре любые условия, а потребитель может на них согласиться (Изменить? Вряд ли. Но согласиться может). Это и понимается многими юристами как свобода договора. Однако эта свобода имеет ограничения в виде пресловутого Закона о долевом участии и статьи 16 Закона о защите прав потребителей о недействительности условий договора, ущемляющих права потребителя. Еще одним препятствием к безграничной свободе договора являются статьи 8 и 12 Закона о защите прав потребителей об ответственности за не предоставление информации. Так много статей в одном абзаце, что становится скучно. Приведу пример. Московское УФАС России 19 октября 2016 г. поймало ООО «Строй Вест» на введении участников ДДУ в заблуждение относительно условий и процедуры приобретения квартир в собственность. Схема привычная: построили дом, обмерили, с каждого дольщика попросили доплатить за лишние квадратные метры (показатель от 0,3 до 17,15 м2), что существенным образом повлияло на стоимость квартир. Дальше события развивались необычно: дольщик обратился в ФАС с просьбой разобраться, и проверка показала, что общая площадь не увеличилась, а даже немного уменьшилась. В итоге застройщика попросили не нарушать закон: передать квартиры участникам долевого строительства по стоимости, первоначально указанной в договоре, без соблюдения обязательного условия о заключении договора с управляющей организацией ООО «Бест Сервис»; вернуть участникам долевого строительства оплаченной разницы между первоначальной стоимостью квартиры (согласно договору участия в долевом строительстве) и уточненной стоимостью квартиры после завершения строительства в случае, если такая разница была оплачена. Скажете, пример не удачный. Тут застройщик обманул покупателей, нарисовал несуществующие квадратные метры. Не совсем, так. По отдельности площади квартир могут увеличиться, а общая площадь наоборот уменьшиться. Как это происходит, объясню чуть позже на другом примере. Главное, что ФАС поставила застройщика на место, взглянув на весь объект долевого строительства, а не на отдельных дольщиков. По отдельности дольщиков принято считать эдакими муравьями, которые могут тащить на себе непосильную ношу (это я в основном про поборы банкиров, страховщиков, агентов и прочих прочих прочих), не шумят (а если и шумят, то неслышно), к тому же муравья можно раздавить и никто не заметит. Однако иногда суды и контролирующие органы все же обращают внимание на чрезмерную жадность застройщиков и вспоминают про Закон. Немногим ранее я указывал про несоответствие квартиры условиям договора и про статью 7 Закона о долевом строительстве относительно гарантий качества объекта ДДУ. Несоответствие площади квартиры наглядно свидетельствует о несоответствии качества квартиры условиям договора, требованиям проектной документации, а также строительным нормам и правилам. А значит, несоответствие площади квартиры (как в меньшую, так и в большую сторону) свидетельствует о нарушении прав потребителя (Участника ДДУ). Позиция застройщиков, мол строили мы строили, наконец построили, померили и вот так получилось. Немного наивная, вам не кажется?! В случае с ООО «Бест Сервис» показательно именно то, что обратили внимание на общую площадь дома. Она незначительно изменилась в меньшую сторону, при этом площадь каждой квартиры увеличилась в среднем на 14 метров, а значит общая площадь дома должна была бы увеличиться почти на 1000 квадратных метров. Проект не менялся. Как такое могло произойти? Тут стоит привести еще один пример. Решением Промышленного районного суда г. Ставрополя от 08 июля 2013 года был удовлетворен иск потребителя о признании незаконным требования о доплате участником долевого строительства за увеличение общей площади квартиры на 6,3 кв.м и взыскании с застройщика ООО «СтройГрад» денежных средств в счет возмещения расходов на устранение недостатков качества объекта долевого участия в строительстве, неустойки за нарушение сроков передачи дольщику объекта долевого участия в строительстве, компенсации морального вреда и судебных расходов. Как так!? Площадь квартиры увеличилась, а он платить отказывается да еще деньги за какие-то недостатки требует! В этом случае потребитель, а за ним и суд обратили внимание на то, откуда берутся лишние квадратные метры. В случае с ООО «СтройГрад» застройщиком была выполнена замена стенового заполнения из кирпича - на заполнение из газобетонных блоков толщиной 200 мм с последующим утеплением из полистирола толщиной 50 мм. То есть толщина стен была значительно уменьшена до 250 мм, с запроектированных 380 мм и 580 мм, что безусловно скажется в последующем и на теплоизоляции квартиры. Поскольку увеличение площади квартиры напрямую связано с незаконными действиями ответчика по изменению материалов, конфигурации и толщины стен, которые не были согласованы, суд посчитал требование ответчика о доплате не законным. Этот случай наглядно демонстрирует природу возникновения лишних квадратных метров в новостройке. При этом застройщику вовсе необязательно менять материалы и вдвое уменьшать толщину стен. Как правило, они все же скромнее действуют. Даже без команды директора прораб на стройке всегда знает как и на чем можно с...экономить. Кроме прорабов с...экономистов на стройке хватает: снабженец, счетчик, мастер участка. Чуть выше по карьерной лестнице стоят руководители, которым позарез нужны стройматериалы на строительство своего домика, дачки, гаражика. В общем, приходится экономить. Бетонные стены можно на сантиметр-другой потоньше сделать, штукатурить в пол слоя или чисто символически или вообще без штукатурки (еще несколько сантиметров экономим), стяжку пола зальем абы как (покупатель потом все равно свои полы делать будет, выравнивать, поднимать), потолки и так сойдет (покупатель будет рад увидеть высокие потолки), теплоизоляция по-минимуму. Можно долго перечислять, на чем застройщик может выиграть лишние сантиметры. При обмере БТИ эти сантиметры складываются в лишние квадратные метры. А лишние метры выливаются в требование о доплате. Вот только эта наглость застройщиков абсолютно не оправдана. Во-первых, эти метры складываются из недостатков, да порой незначительных но недостатков в толщине стен (а это теплоизоляция и прочность), в качестве отделки (а это расходы потребителя). Во-вторых, эти квадратные метры, сложенные из сантиметров, быстро пропадают, стоит покупателю сделать в квартире ремонт. То есть, после того как этот полуфабрикат будет приведен в состояние, пригодное для жизни, лишние сантиметры пропадут, и квартира получит проектную площадь, а может и меньше станет. Можно еще вспомнить про манипуляции с балконами и лоджиями. Но это немного другая история. Такую сообразительность проявляют застройщики, что диву даешься. Эх, эту энергию б да в мирных целях...! Но вернемся к доплате за лишние квадратные метры. Требование о такой доплате не основано на законе, но указывается в договорах долевого участия. Часто дольщикам предлагают заключить дополнительное соглашение о такой доплате. И дольщики такие дополнительные соглашения и договоры подписывают, а затем на основании их доплачивают. Да, да, эта доплата производится именно на основании соответствующих условий договора. Мол, потребитель согласился — значит должен заплатить. Если потребитель не соглашается подписывать подобное дополнительное соглашение о доплате за лишние метры, то он за них и не доплачивает. Застройщик в подобных случаях обычно предпочитают не связываться с грамотными дольщиками и довольствуются сборами с остальных менее грамотных согласных на все. Колхоз дело добровольное. А как быть тем, кто при заключении ДДУ недоглядел да и поверил застройщику на слово? Как быть тем, у кого в ДДУ есть пункт о перерасчете цены в случае расхождения площади квартиры? Тут просто послать застройщика с его требованиями по известному адресу не получится. Придется обращаться в суд и требовать признать такой пункт недействительным со ссылкой на ту самую статью 16 Закона о защите прав потребителей. Также можно заявить требование об уменьшении покупной цены или о возмещении предстоящих расходов на ремонт квартиры — штукатурить стены до проектных размеров придется ведь покупателю. Делать это за свои довольно накладно; штукатурка денег стоит, да и штукатуры нынче за бутылку водки работать не станут. Деньги от застройщика будут как нельзя кстати. В моей практике были подобные случаи, и потребители очень опасались за свои квартиры. Ведь застройщик ставит ультимативное требование: «Пока не доплатите за дополнительные квадратные метры, квартиру не получите». Напугал ежа голой жоп@й! Статья 6 Закона о долевом строительстве четко говорит, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. Так что, пока застройщик ультимативно выделывается, а вы с ним судитесь, неустойка растет. В соответствии со ст. 4 ФЗ «О защите прав потребителя» продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору. Статьей 469 ГК РФ предусмотрено, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 7 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты», застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Список правовых норм, защищающих в подобных ситуациях потребителей, можно продолжать еще довольно долго. Приятным бонусом в споре с застройщиком наверняка будет ч. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей», о взыскании с застройщика в пользу потребителя штрафа, за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя в размере 50% от присужденной суммы. Подводя итог, отмечу, что лишние квадратные метры, за которые застройщик просит доплатить, не имеют ничего общего с подарками, бонусами. Их нельзя назвать приятным приобретением. Это обман, очень неприятный обман. Требование о доплате за квартиру, построенную с нарушением проектной документации, не может быть основано на Законе. А установление в договоре подобного требования является недействительным. К сожалению, сами потребители (дольщики) разбаловали застройщиков и сформировали эту порочную практику повсеместного безнаказанного обмана потребителей. Ведь с молчаливого согласия потребителей эти доплаты за лишние квадратные метры становятся нормой. Не стоит мириться с нарушением своих прав. Не нужно платить за чужие ошибки и риски. Очень вредно поощрять обман и откровенное мошенничество. Если вы собираетесь стать участником долевого строительства или уже столкнулись с требованием о доплате за лишние квадратные метры, не поленитесь и обратитесь к юристу. Проконсультируйтесь. Безропотно соглашаясь на все, что предлагает застройщик, Вы рискуете потерять гораздо больше денег, времени и нервов. Закон ревностно защищает права потребителей. Но с теми, кто самостоятельно роет себе яму, не глядя подписывая договор или дополнительные соглашения, Закон бессилен.