Нежилое помещение доме и тсж. Тсж и собственник нежилого помещения

Товарищество собственников жилья в своей деятельности имеет дело как минимум с двумя видами имущества. Во-первых, это общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, с целью управления которым ТСЖ и создается (п. 1 ст. 135 ЖК РФ).

Во-вторых, это собственное имущество товарищества, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома (п. 1 ст. 151 ЖК РФ ). Как разграничить общее имущество собственников и собственное имущество ТСЖ? Каковы последствия отнесения имущества к той или иной категории?

Найти отличия

Объекты общего имущества, принадлежащие собственникам помещений в доме на праве общей долевой собственности, прямо указаны в законе (ст. 36 ЖК РФ , п. 2 Правил содержания общего имущества ). Основной признак общего имущества - обслуживание двух и более помещений в многоквартирном доме. Необходимо также учитывать неразрывную связь права собственности на помещение в доме и права собственности на долю в общем имуществе, которая делает невозможной передачу прав на объекты общего имущества отдельно от передачи прав на жилые помещения (ст. 37 ЖК РФ ). Следовательно, объекты общего имущества в доме не могут принадлежать товариществу. Решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома объекты могут быть переданы товариществу в пользование, но не в собственность.

Определимся с имуществом, которое может находиться в собственности ТСЖ. Право товарищества, декларированное в ст. 151 ЖК РФ , - иметь в собственности движимое и недвижимое имущество - вытекает из присущего ТСЖ статуса юридического лица. Это имущество учитывается товариществом в составе основных средств и необходимо для нормального функционирования в качестве организации. К такому имуществу относятся, например, офис (нежилое помещение), обстановка офиса (столы, стулья, оргтехника) и другое имущество, обеспечивающее деятельность ТСЖ (хозяйственный инвентарь, стройматериалы, расходные элементы, при помощи которых осуществляется содержание и ремонт общего имущества силами штатных работников товарищества). Тем не менее, функциональное назначение имущества не является решающим критерием при отнесении его к имуществу товарищества. Так, зачастую помещение, используемое товариществом в качестве офиса, является общей долевой собственностью собственников помещений в доме и передано товариществу в аренду или безвозмездное пользование.

Собственное имущество ТСЖ и общее имущество собственников помещений в доме имеют различные источники формирования. ТСЖ приобретает собственное имущество на членские взносы товарищей. Кроме того, члены товарищества вправе передать в собственность ТСЖ непосредственно имущество (например, компьютер). В то же время новые объекты общего имущества создаются на целевые взносы всех собственников помещений (независимо от членства).

Факт принадлежности имущества товариществу должен быть подтвержден документально (при приобретении имущества ТСЖ должно быть поименовано в качестве покупателя, при передаче имущества может быть заключен соответствующий договор). В отношении недвижимого имущества определяющим является наличие правоустанавливающих документов. Например, свидетельство о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение (офис), где в графе «Субъект права» поименовано ТСЖ.

Относительно общего имущества отметим следующее. Не исключена возможность для собственников помещений внести улучшения в объекты общего имущества, создать новые объекты. Например, построить детскую площадку на земельном участке около дома, установить шлагбаум и будку охраны на въезде на придомовую территорию либо ограждение и ворота. И именно в таких случаях и возникает проблема разграничения общего имущества собственников и собственного имущества товарищества.

Создаем новые объекты товарищей, но не товарищества!

Сами собой новые объекты общего имущества не появляются. Как правило, инициатором их появления является именно ТСЖ, которое проводит разъяснительную работу с собственниками, оформляет соответствующие решения, собирает деньги с собственников, привлекает подрядчика. В результате весь пакет документов оформляется на ТСЖ. В учете ТСЖ появляются расходы. Означает ли это, что собственником нового имущества становится товарищество? Однозначно, нет!

Во-первых, все решения относительно общего имущества, в том числе и о создании новых объектов, должны приниматься общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме (пп. 1 п. 2 ст. 44 ЖК РФ ).

Во-вторых, новые объекты возводятся с целью обслуживания всех помещений в доме.

В-третьих, создание новых объектов финансируется за счет средств собственников.

И только в том случае, когда названные признаки отсутствуют, мы можем говорить о создании собственного имущества ТСЖ. Например, члены ТСЖ принимают решение установить входную металлическую дверь в офисе товарищества за счет членских взносов - дверь становится собственностью ТСЖ. Сравните: на общем собрании собственников помещений в доме принимается решение установить металлические двери в подъездах за счет средств собственников - двери являются общей долевой собственностью жителей дома.

«Присвоение» товариществом вновь создаваемых объектов общего имущества объясняется следующими причинами. ТСЖ - представитель всех собственников. Очень удобно оформлять все имущество на одного представителя, а не на множество собственников. Но даже при желании оформить имущество на законных собственников (жителей дома) сделать это представляется затруднительным. В настоящее время на законодательном уровне не утверждена форма документа технического учета многоквартирного дома, содержащего перечень всех объектов общего имущества. Отсутствие данного документа в первую очередь делает невозможной государственную регистрацию права общей долевой собственности на объекты общего имущества в многоквартирном доме, являющиеся недвижимым имуществом. Подобный пробел в законодательстве особенно остро чувствуется при отнесении к собственности тех или иных лиц имущества, находящегося за пределами многоквартирного дома. Это и земельный участок (придомовая территория), и объекты, расположенные на нем (детская площадка, шлагбаум и т. д.).

Таким образом, оформление каких‑либо объектов в собственность ТСЖ хотя и идет вразрез с требованиями жилищного законодательства, но является в настоящее время наиболее надежным и простым способом узаконить права на имущество. Есть и «сложный» способ - оформление имущества в общую долевую собственность собственников помещений в доме (когда право общей долевой собственности не имеет тесной связи с правом собственности на помещение) при помощи норм гражданского законодательства.

Тем не менее, «простой» способ не является безупречным и таит в себе некоторые подводные камни, поскольку ТСЖ обладает не только различными правами в отношении общего имущества собственников и своего собственного имущества, но и несет обязанности. В первую очередь речь идет о налогообложении имущества.

Налог на имущество организаций

В соответствии со ст. 373 НК РФ плательщиками налога на имущество признаются российские организации. ТСЖ является некоммерческой организацией, объединением собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (п. 1 ст. 135 ЖК РФ ).

Объектом налогообложения является движимое и недвижимое имущество (в том числе переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета (п. 1 ст. 374 НК РФ ).

Следуя прямым указаниям закона, ТСЖ должно отражать в бухгалтерском учете принадлежащее ему имущество и уплачивать налог. На практике ситуация складывается таким образом, что товарищества берут на себя излишнюю ответственность, отражая в бухгалтерской отчетности не только свое собственное имущество (которого у ТСЖ может вовсе не быть!), но и общее имущество собственников помещений в доме, и даже жилые и нежилые помещения этих собственников. Учитывая, что в рассматриваемой ситуации данные бухгалтерского учета ложатся в основу налоговой отчетности, отражение имущества собственников в отчетности товарищества приводит к излишней налоговой нагрузке последнего.

Как следует из изложенного и подтверждено в Письме Минфина РФ от 01.02.2006 №   03‑06‑01-04/08 ,отражение объектов общего имущества собственников в бухгалтерском балансе ТСЖ является неправомерным. Некоторые эксперты допускают забалансовый учет объектов, не принадлежащих ТСЖ (это позволяет организовать контроль за наличием и сохранностью имущества собственников средствами бухгалтерского учета). Тем не менее, даже неправомерное отражение имущества на балансе ТСЖ не влечет обязанности товарищества по уплате налога на имущество.

Арбитры также встают на сторону ТСЖ, удовлетворяя их требования о признании недействительными решений налоговых органов о доначислении налога на имущество (постановления ФАС ЗСО от 17.08.2005 №   Ф04-5249/2005(13874‑А70-15) , ФАС ПО от 11.04.2006 №   А72-7134/05-14/15 , ФАС СЗО от 24.05.2005 №   А26-12440/04-23 , ФАС СКО от 23.07.2008 №   Ф08-4150/2008 , от 03.07.2008 №   Ф08-3747/2008 ).

Земельный налог

Некоторые ТСЖ по своей инициативе, а чаще под давлением налогового органа, уплачивают налог на землю. Подчеркнем, что делать они это не должны, что подтвердил Минфин в Письме от 13.09.2007 №   03‑11‑04/2/224 . Обязанность по уплате земельного налога возложена на собственников земельного участка (п. 1 ст. 388 НК РФ ). ТСЖ ни при каких обстоятельствах не может стать собственником земельного участка (придомовой территории), как и собственником иных объектов общего имущества. До получения кадастрового паспорта (плана) на земельный участок муниципалитет может предоставлять его товариществу в аренду. При этом ТСЖ может платить арендную плату, но не земельный налог. Материалы судебной практики также подтверждают, что ТСЖ не являются плательщиками земельного налога (Постановление Президиума ВАС РФ от 20.03.2007 №   14201/06 ). А в Постановлении от 01.10.2008 №   Ф09-6951/08‑С3 ФАС УО отклонил довод инспекции о том, что товарищество является плательщиком земельного налога до момента регистрации права общей долевой собственности на земельный участок за собственниками помещений в многоквартирном доме, как не основанный на законе.

Очевидно, что налоговикам удобнее и проще потребовать уплаты налога с одного юридического лица (которое еще и рассчитает его самостоятельно), чем выставлять налоговые уведомления сотне физических лиц. Но даже если ТСЖ во избежание конфликта с инспекцией решит уплатить этот налог, у него нет иного источника для финансирования, кроме взносов собственников помещений. Следовательно, товариществу придется «раскидать» общую сумму земельного налога пропорционально доле в праве на общее имущество и выставить налог к уплате каждому собственнику. Здесь ТСЖ неизбежно столкнется с проблемами. Во-первых, товарищество не вправе взимать с граждан налоги - налоги может взимать только государство в лице специально уполномоченного органа (см. Письмо Минфина РФ от 23.03.2009 №   03‑02‑08/18 ). Во-вторых, среди собственников обязательно найдется лицо, имеющее право на уменьшение налоговой базы согласно п. 5 ст. 391 НК РФ либо на льготу в соответствии с местным законодательством и отказывающееся вносить платеж в покрытие расходов ТСЖ на уплату земельного налога.

Обязанности ТСЖ по отношению к общему имуществу собственников помещений в доме

Как следует из п. 1 ст. 135 ЖК РФ , товарищество собственников жилья создается для эффективного управления общим имуществом. В отсутствие четкого перечня объектов общего имущества управлять им по меньшей мере трудно (неизвестно, какой из объектов сегодня заявит о себе). До утверждения на законодательном уровне документа технического учета дома собственники вправе самостоятельно определять состав объектов общего имущества в доме (п. 1 Правил содержания общего имущества , Письмо Минрегиона РФ от 04.04.2007 №   6037‑РМ/07 «Об определении перечня общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме» ). Представляется, что ТСЖ должно инициировать проведение общего собрания для составления подобного перечня.

Утверждение состава общего имущества необходимо с целью контроля дальнейшей деятельности ТСЖ. Кроме того, товарищество не должно восприниматься как вечно действующий орган - «власть» может смениться. И чтобы смена произошла в соответствии с законодательством и с наименьшими потерями, желательно иметь в наличии как можно больше документов, содержащих сведения о составе и изменениях общего имущества за время управления домом ТСЖ. Добавим, что документы - лучшее подтверждение реальной деятельности товарищества при общении с собственниками. Рассмотрим, какие это могут быть документы.

Согласно п. 11 Правил содержания общего имущества содержание включает в себя в том числе осмотры общего имущества, обеспечивающие своевременное выявление несоответствия общего имущества требованиям законодательства, угроз безопасности жизни и здоровью граждан. Периодичность таких осмотров ТСЖ определяет самостоятельно. По результатам каждого осмотра составляется акт, который будет основанием для принятия решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства РФ, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений) (п. 14 Правил содержания общего имущества ).

Представляется, что ТСЖ вправе составлять акты осмотра как при плановых осмотрах, так и в исключительных случаях (например, в случаях повреждения или хищения объектов общего имущества). Составив акт, ТСЖ представляет его вниманию собственников, чтобы последние приняли соответствующие решения. В случае обнаружения порчи, износа имущества общее собрание собственников помещений принимает решение о проведении соответствующего вида ремонта (п. 18 , 21 Правил содержания общего имущества ). Если имуществу причинен ущерб третьими лицами, собственники вправе принять решение обратиться в суд за защитой своих прав. Подчеркнем, что именно собственники должны принять решения, а ТСЖ - воплотить их в жизнь. Необходимость закрепления волеизъявления собственников связана с тем, что в рассматриваемых случаях решениями общего собрания должны быть пересмотрены платежи собственников за содержание и ремонт общего имущества. Одного желания товарищества для этого недостаточно.

Резюмируем все вышесказанное. ТСЖ создается с целью управления комплексом имущества в многоквартирном доме (общим имуществом). За период существования ТСЖ не исключено появление новых объектов общего имущества. В отношении данных объектов появляется проблема разграничения права собственности товарищества и права общей долевой собственности собственников помещений на вновь созданные объекты.

Нужно иметь в виду, что товарищество не может быть собственником объектов общего имущества в многоквартирном доме. Отражение данных объектов в бухгалтерском учете ТСЖ в качестве основных средств недопустимо, так как может привести к неправомерному взиманию с товарищества налогов. Подчеркиваем, что в бухгалтерской отчетности необходимо отражать лишь собственное имущество ТСЖ, которого может и не быть!

В отношении собственного имущества ТСЖ должно проводить инвентаризацию в общем порядке, предусмотренном действующим бухгалтерским законодательством. Что касается объектов общего имущества, контроль за их наличием и состоянием начинается с утверждения на общем собрании перечня таких объектов (для ТСЖ нужно знать, чем управлять) и осуществляется путем проведения периодических осмотров, результаты которых находят отражение в актах. Акт осмотра становится основанием для принятия собственниками соответствующих решений. Воплощение принятых собственниками помещений решений берет на себя товарищество собственников жилья. Возможна также организация забалансового учета объектов общего имущества, чтобы располагать независимой информацией, сформированной в удобном для пользователей отчетности виде.

Утверждены Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.

От редакции. Чтобы определить, является конкретный объект имуществом ТСЖ или общим имуществом собственников, попытайтесь ответить на вопрос: если собственники изменят способ управления, какова будет судьба этого имущества? Например, при выборе управляющей организации как способа управления домом компьютеры ТСЖ и жалюзи на окнах в помещении ТСЖ, а также уборочный хозинвентарь, очевидно, не станут имуществом, которым управляющая организация призвана управлять, точно так же эти объекты не перейдут к ней в пользование или собственность, следовательно, они принадлежат ТСЖ.

Хотя в соответствии с п. 5 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 Минэкономразвития должно было утвердить порядок определения состава общего имущества в многоквартирном доме и форму документа технического учета такого имущества до 01.10.2006.

Данное мнение высказано А. Д. Марченко (госналогинспектор отдела ресурсных, имущественных и прочих налогов УФНС по Омской области) на сайте УФНС по Омской области.

Выход простой - взять власть по содержанию своего дома в свои руки! Именно такую возможность предоставляет нам Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ), введенный в действие с 1 марта 2005 года.

Почему мы должны управлять своим домом?

Потому что нам не безразлично в каком доме мы живем и в каком доме будут жить наши дети и внуки!

А как управлять своим домом?

Согласно ст. 161 п. 2 ЖК РФ, существуют три способа управления многоквартирным домом (далее МКД)

• непосредственное управление собственниками помещений в МКД;
• управление управляющей организацией;
• управление товариществом собственников жилья (ТСЖ).
  Остановимся кратко на этих способах управления

Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме (ст. 164 ЖК РФ)

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников.

Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления и т. д. заключаются каждым собственником непосредственно с каждой ресурсоснабжающей организацией (Мосводоканал, МосЛифт и т. д.).

При управлении домом возникает много вопросов и их надо оперативно решать, а значит собирать собрание или опрашивать каждого собственника. Как часто собирать собрания? Раз в квартал, раз в месяц или каждую неделю? А если в доме 100 и более собственников? Вывод очевиден - такой способ подходит только для домов, где число собственников незначительно, не более 6-10.

Вывод: эффективное непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме возможно, когда число собственников в доме незначительно.

Управление управляющей организацией

При управлении управляющей организаций управляющая компания заключает договор с каждым собственником. Договор заключается на условиях, определенных общим собранием. Соответственно договор должен разрабатываться юристом, обладающим помимо прочего познаниями в области управления, содержания, эксплуатации и ремонта многоквартирных домов. В каждом доме найдется такой юрист? Вопрос риторический. Следовательно, такой договор будет предлагаться управляющей организацией. Чьи интересы будет защищать такой договор? Однозначно - интересы управляющей организации. Какой контроль над деятельностью управляющей организации? Никакого! Собственник противопоставлен юридическому лицу. А чтобы сменить управляющую организацию необходимо провести общее собрание, выбрать другую управляющую организацию, согласовать новый договор. И еще не известно, будет ли новая управляющая организация лучше прежней.

Вывод: управление управляющей организацией в настоящее время самый непредсказуемый способ управления.

Где выход? Выход - управление ТСЖ!

Что такое ТСЖ? ТСЖ - некоммерческая организация, объединяющая собственников помещений в МКД для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Доля собственности общего имущества в доме (ст. 290 ГК РФ) пропорциональна общей площади Вашей квартиры (ст. 42 ЖК РФ).

В Жилищном кодексе РФ сказано, что собственники жилых помещений несут ответственность не только за содержание своих помещений, но и за содержание общего имущества в многоквартирном доме.

К общему имуществу относятся межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме; земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Товарищество собственников жилья - юридическое лицо, создаваемое самими жителями собственниками помещений в многоквартирном доме, для получения возможности самостоятельного управления, а также, возможно, и эксплуатации своего дома.

Коммунальные платежи жильцов поступают непосредственно на счет ТСЖ для дальнейшего распределения на нужды по своему усмотрению. После регистрации ТСЖ жители собственники, которые не захотели стать членами ТСЖ, заключают договор управления с ТСЖ своего дома. Правление ТСЖ вправе передать функции по управлению домом иной управляющей организации. В данном случае договор управления подписывается управляющей организацией с одной стороны и Правлением ТСЖ от лица собственников с другой стороны. Такие серьезные вопросы, как образование и сбор дополнительных средств в резервные фонды на восстановление, ремонт дома, получение заемных средств и банковских кредитов и т. д. относится исключительно к компетенции общего собрания собственников - членов ТСЖ, и принимается когда за него проголосовало не менее 2/3 от общего числа голосов собственников помещений.

Как ТСЖ управляет домом? Исполнительный орган ТСЖ - это Правление. Правление исполняет решения общего собрания членов ТСЖ. Кто избирается в Правление ТСЖ? Собственники помещений в доме! То есть Вы или Ваши соседи. Будете ли Вы или Ваши соседи плохо управлять домом? Нет, потому что Вы и Ваши соседи живут в своем доме. Вы сами управляете своим домом, но вы не одни, вы - «партия», вы - юридическое лицо, выступающая на равных с другими юридическими лицами, вы сами определяете какой договор, с кем и по какой цене заключать, вы сами решаете, сколько денег надо собрать, чтобы привести и содержать свой дом в порядке и жить достойно в своем доме.

Вывод: в настоящее время управление ТСЖ - самый оптимальный и эффективный способ управления многоквартирным домом.

Создавая ТСЖ, вы не только не лишаетесь поддержки города Москвы, но наоборот, получаете особые преимущества.

Постановлением Правительства Москвы № 1032-ПП от 04.12.2007 г. (О городской целевой программе по капитальному ремонту многоквартирных домов города Москвы «Ответственным собственникам - отремонтированный дом» на 2008-2014 годы), предусмотрено, что в первую очередь капитальный ремонт будет проводиться в домах, в которых созданы ТСЖ (п. 1.1.1 № 1032), причем не зависимо от того создано ТСЖ или нет, ремонт будет проводиться совершенно бесплатно за счет бюджетных средств.

Почему возник этот приоритет? Мы видим, что при реализации программы «Мой двор, мой подъезд» возникает порой странная ситуация: город вливает огромные средства в ремонт подъездов, благоустройство дворовых территорий, а через год-полтора все эти усилия сводятся на нет... стараниями самих жильцов и их детей. Все рушится, ломается, покрывается малопристойными надписями. Люди не чувствуют себя хозяевами всего этого добра. Многие даже считают, что лифт принадлежит ДЕЗу или Мослифту. Да нет же, он принадлежит собственникам в доме и ремонтировать его будут за их же счет.

Город за счет бюджетных средств капитально ремонтирует дом и передает его жителям - берегите его, потому, что в следующий раз Вы будете его ремонтировать уже на свои деньги.

Рано или поздно - по Жилищному кодексу РФ - собственникам придется полностью взять на себя расходы по содержанию и ремонту дома. Государство вернет свой долг по недоремонту, но и собственникам лучше побыстрее создать ТСЖ, чтобы своевременно войти в программу капремонта.

Контрольно-счетная палата Москвы выявила факты нарушений при проведении капитального ремонта в 2008 году. К примеру, было отмечено, что в некоторых случаях качественные показатели выполненных ремонтных работ, а также некоторые элементы отделки не соответствуют требованиям комфортности и безопасности.

Создавать ТСЖ (домком, комитет территориального общественного самоуправления или для начала хотя бы инициативные группы) надо не тогда, когда дом «отремонтирован», а до начала работ. Чтобы все держать под контролем, подойдет любой орган жилищного самоуправления, но только реально действующий.

При проведении собраний собственников многоквартирных домов необходимо обязательное присутствие заказчиков и генеральных подрядчиков, которые должны представлять обстоятельную информацию о видах и объемах работ.

В настоящее время информирование собственников многоквартирных домов осуществляется:

• через СМИ (окружная и районная газеты, кабельное телевидение, Интернет);
• проведение собраний;
• распространение информационных материалов.

Но недостаток правовой культуры собственников, небольшой период рыночных преобразований в России, разнородный социальный состав собственников делают задачу проведения собраний собственников весьма непростой. Невозможность сбора необходимого количества голосов (66,70% - что составляет 2/3 от общего числа голосов собственников помещений), из-за их пассивности и недоверия, усложняет задачу в принятии решения о проведении капитального ремонта дома. Разобщенность собственников МКД на собрании в очной форме не приведет к общему решению как по утверждению перечня работ, проводимых при капитальном ремонте, так и в вопросах, связанных с участием собственников помещений в контроле над производством работ по капитальному ремонту и в приеме работ после их завершения.

При проведении собрания в заочной форме для подготовки пакета документов (уведомлений и решений) необходимо иметь множительную технику, кадровый состав специалистов, умеющих ответить на многочисленные вопросы жителей. Собственники отказываются принимать участия в данной работе из-за своей некомпетентности, отсутствии свободного времени. При использовании административного ресурса управ и специалистов ГУ ИС у собственников возникает недоверие, и такой метод займет длительное время на вручение уведомлений, сбор решений и подсчет голосов собственников МКД и приведет к срыву сроков проведения запланированного капитального ремонта.

Жители должны знать:

• Государство и впредь не оставит собственников без помощи. В каждом административном округе, в районах будут созданы сервисные центры, которые обеспечат самый разнообразный набор услуг для ТСЖ. (подбор и помощь в заключении договоров между ТСЖ и эксплуатирующими организациями, сопровождение таких договоров. Помощь в оптимизации расходов и поиска финансовых средств для ТСЖ. Контроль за расходованием средств эксплуатирующими организациями. Независимое юридическое и бухгалтерское сопровождение работы ТСЖ).
• Предоставление бюджетных субсидий ТСЖ на содержание и текущий ремонт управляемыми ими домами пойдет в том же порядке, что и для дирекций единого заказчика, но поступят они непосредственно на счет ТСЖ.

Другие меры поддержки ТСЖ подробно указаны в постановлении Правительства Москвы от 22.05.2007 г. № 398-1111 «О Программе поддержки и развития товариществ собственников жилья, жилищных и жилищно-строительных

кооперативов в городе Москве на 2007-2009 годы и задании на 2010 год» и наших прежних публикациях.

Так вот, для того, чтобы решить проблемы ЖКХ, надо усилить привлечение жителей, к управлению своими домами.

Итак, есть необходимость решения наболевших вопросов ЖКХ, есть финансовые средства, выделенные на эти цели, открыта зеленая улица для массового создания ТСЖ. Дело только за главным - желанием и стремлением жителей города самим вершить судьбу своих домов.

По всем вопросам, связанным с созданием ТСЖ, их работой, проведением общих собраний и другим вопросам самоуправления Вы всегда можете обратиться в ГУ «ИС района Хорошево-Мневники» лично или по телефону +7 499 728-39-95.

1. У нас в доме ТСЖ, они занимают нежилое помещение, которое принадлежит МКД, с отдельным входом с улицы. В этом помещение не установлены счетчики на воду и свет и отпление. Выходит, что платят за пользование этим помещением собственники МКД. Правомерно ли это?

1.1. Уважаемая Елена, вряд ли это так, поскольку есть утвержденные нормативы электро/водопотребления не только для граждан при отсутствии приборов учета, но и для юридически лиц, коим является ТСЖ. Если они оплачивают отдельные квитанции на свое помещение в Вашем доме, то все законно. Они просто производят оплату не по показаниям приборов учета, а по нормативам потребления на воду, установленных для юридических лиц. По поводу электричества сомневаюсь, что счетчиков они не имеют, поскольку это одна из самых расходных частей в коммунальных платежах для организаций. Но даже если так, принцип такой же - по нормативам. Отопление оплачивается исходя не из нормативов/показаний приборов учета, а по площади помещения, - в основном (приборы учета редки для отопления даже в новостройках, хотя и имеют место к использованию).
Но если они не оплачивают никаких квитанций, то, конечно, получается именно так, как Вы думаете, - неправомерно. Для начала необходимо уточнять эту информацию - оплачивает ли организация квитанции по электро/водоснабжению и отоплению.
Если нет - пишите коллективное обращение в прокуратуру.
Всего доброго.

2. Убираю металлический козырек над входом в нежилое помещение (закреплен на фасад дома), помещение в собственности. Новый металлический козырек будет закреплен к крыльцу и к ограждению лоджии без крепления к стене дома. Нужно ли для этого согласование с ТСЖ.

2.1. Здравствуйте! Вы должны согласовать проект козырька нового не только с ТЖ, но и еще с Комитетом архитектуры и градостроительства администрации города, т.к. это общее имущество дома, за состояние, в т.ч. изменение, которого в данный момент отвечает ТСЖ.

3. Я собственник жилого помещения на 9 м этаже. У нас в доме тсж. Надо мной монсарда в нежилом фонде и там нет коммуникаций. Могут ли они врезаться ко мне и на каких условиях.

3.1. Уважаемый Михаил Борисович, инженерные коммуникации являются собственностью всех собственников квартир в вашем доме, без согласия всех собственников не допускается какого-либо вмешательства в инженерные коммуникации, кроме этого необходимо разработка проекта.

4. Я собственник нежилого помещения в цокольном этаже с 2014 года.. Дом,построенный в 2011 году частным, незаконным застройщиком до ссих пор на принят на баланс ресурсодержателями. ТСЖ требует погасить задолженность с 2011 года. Я не явялюсь членом ТСЖ. А сегодня отключило электроснабжение. Имеет ли право ТСЖ это делать и куда жаловаться?

4.1. Добрый день!
Независимо от вашего членства в ТСЖ, вы обязаны нести расходы по содержанию общего имущества многоквартирного дома.
Чтобы более подробно ответить на ваш вопрос. Следует разобраться с вашими документами на помещение и ознакомиться с решением ТСЖ об отключении электроэнергии.
Обратитесь на очную консультацию.

5. У меня в собственности нежилое помещение в подвале МКД. В помещении имеются стояки /"лежаки" горячего и холодного водоснабжения. В настоящее время часть точек слива находятся в моем помещении, доступ к ним для сотрудников ТСЖ всегда предоставляется в случае необходимости. ТСЖ требует, чтобы я оплатила работы его подрядчику по переносу точек слива в общедомовой подвал., т.е. это замена и переброска труб, сверление стен и т.д. Кто должен оплачивать эти работы?

5.1. Магистральные водоводы - общедолевое имущество МКД которым собственники распоряжаются по своему усмотрению... Хотят выносить - пусть выносят.. Вам можно предложить им оплату аренды площади которую занимает их имущество в Вашем помещении...

6. Председатель ТСЖ не выдаёт справку для предоставления в генерирующую организацию Ленэнерго для получения тех услувий по подключению нежилого помещения, мотивируя отсутствием необходимых мощностей на ГРСЧ, но Ленэнерго готово согласовать ТУ и после обследования представителем Ленэнерго даёт заключение о достаточности мощностей.

6.1. Изучите документы ТСЖ в части обжалования действий/бездействий Председателя ТСЖ.

7. У меня нежилое помещение (магазин), тсж установила забор и шлагбаум. Клиенты магазина не могут подъехать.

7.1. Ну если решение принято на общем собрании, то все законно.

7.2. При установке шлагбаума автоматически влечет за собой запрет свободного въезда к принадлежащему на праве собственности помещению, а также ограничение парковки автомобиля на придомовой территории.
Между тем, запрет собственнику и иным лицам въезжать на придомовую территорию противоречит действующему законодательству, поскольку нарушает права и законные интересы как собственника, так и другим лицам на беспрепятственный доступ к общему имуществу, а также возможности парковки транспортных средств в любое время суток на любом свободном месте на придомовой территории. Действующее законодательство не разрешает блокировать доступ на придомовую территорию, в т.ч. и на основании решения общего собрания собственников помещений МКД.
Что же касается решения общего собрания собственников, даже если оно не оспорено и не признано недействительным, это не имеет значения, т.к. в указанной сфере действуют нормативные правовые акты, имеющие большую юридическую силу.

Вам сначала необходимо обратиться с обоснованными заявлениями в УК по сносу шлагбаумов, направить жалобу в жил. инспекцию и заявление в прокуратуру. А если это не поможет, то в суд.

Если Вам трудно сформулировать вопрос - позвоните по бесплатному многоканальному телефону 8 800 505-91-11 , юрист Вам поможет

Общим имуществом считается то, которое используется для обслуживания двух и более помещений.

К общему имуществу жильцов МКД относят:

• лифты, коридоры, лестничные клетки, подвалы и чердаки;
• помещения, отведённые для удовлетворения социально-бытовых потребностей;
• инженерное и техническое оборудование, находящееся как внутри, так и за пределами помещения;
• крыши и технические ограждения;
• придомовая территория.

Справка! Со временем, за счёт использования целевых взносов от состоящих и не состоящих в товариществе граждан, в МКД могут создаваться новые объекты долевой общественной собственности, например, спортивная или детская площадка. Решение о создании нового имущества принимается на собрании членов ТСЖ.

Обязанности по содержанию общего имущества

Чтобы реализовать обязанности по содержанию общедомового имущества, владельцы собственности могут стать членами ТСЖ либо должны заключить договор с товариществом собственников жилья, на основании которого организации делегируются все права на проведение подобного рода действий.

В договоре прописывается, что финансовое бремя по обслуживанию общего имущества лежит на печах собственников независимо от их членства в ТСЖ, пропорционально доли собственности.

С граждан, не являющихся членами товарищества, взимается плата только на содержание имущества. Счета на приобретение новых объектов собственности или дополнительных услуг, например, по охране двора или автостоянки, не члены ТСЖ оплачивать не обязаны.

Размер оплаты определяется сметой доходов/расходов, которая утверждается на общем собрании. Согласно Правил , принятых Постановлением Правительства РФ №491 , размер регулярных платежей определяется общим собранием и является обязательным для всех.

В сфере деятельности по обслуживанию общей собственности, ТСЖ осуществляет такую работу:

• представляет интересы собственников;
• осуществляет работы в рамках устава;
• заключает договора с обслуживающими и ремонтными организациями;
• контролирует исполнение пунктов, прописанных в заключенных договорах;
• выбирает обслуживающие и ресурсоснабжающие компании;
• принимает взносы и оплату за коммунальные услуги;
• перечисляет средства по договорам;
• проводит обязательные платежи;
• определяет смету и регулярность платежей собственников;
• требует своевременной оплаты;
• осуществляет страхование общего имущества.

Содержание общего имущества: что в него входит?

Согласно ст.151 ЖК РФ , собственность самого товарищества — это движимое и недвижимое, расположенное внутри и вне дома имущество:

ТСЖ обладает правом приобретать имущество за счёт членских взносов, если таковое приобретение осуществляется для достижения уставных целей организации.

Обратите внимание! Товарищество не имеет возможности отчуждать, а, следовательно, и приобретать долевую собственность. Однако по решению общего собрания, такое имущество может быть передано товариществу в пользование.

Всякое приобретение нового движимого имущества ТСЖ фиксируется в бухгалтерских проводках и имеет документальное сопровождение и подтверждение (чек, договор или пр.). Право собственности на недвижимое имущество регистрируется в соответствующих правоустанавливающих документах, где собственником обозначается товарищество.

В распоряжение ТСЖ может быть приобретена та собственность, которая принадлежала собственникам, но для использования в целях, отличных от проживания. К примеру, это могут быть различные нежилые помещения на первом этаже, которые использовались для обустройства магазинов, аптек, ателье и т. п.

Помещение для правления

Помещение, в котором осуществляют свою работу правление и обслуживающий персонал, может быть выделено из части долевой собственности. Такое решение принимается всеми собственниками. Может быть выделена территория в коридоре, подвале, на техническом этаже либо может быть приобретено отдельное помещение в доме на средства членов ТСЖ.

Помещение должно иметь доступ к электро- и теплосети, средства для хранения документации (договоров, бухгалтерской отчётности), а при условии наличия кассового аппарата для приёма взносов и платежей – систему охраны.

Отношения между собственниками нежилых помещений и товариществом

Сложность взаимоотношений между ТСЖ и владельцами нежилых помещений кроется в некоторых противоречиях, содержащихся в нормативно-правовых актах.

С одной стороны, в Жилищном Кодексе определено право долевой собственности на нежилые помещения. С другой стороны, в Постановлении ВС РФ N3020-1 «О разграничении государственной собственности» от 1991г. , Указе Президента РФ №2284 от 24.12.1993 , и в Указе Президента РФ №1535 от 22.07.1994г. , говорится о том, что подобные помещения передаются в собственность администрации населённого пункта и могут быть приватизированны.

Зачастую, такие помещения не могут быть выделены из общей собственности , поскольку в них часто расположены коммуникации и инженерное оборудование, работа которых направлена на обслуживание дома. Закрытие свободного доступа к ним для проведения регламентных или аварийных работ может стать предметом спора между ТСЖ и собственником.

Немало вопросов возникает и по поводу участия собственников нежилых помещений в общедомовых расходах на его содержание. В данном случае владелец нежилого помещения должен подписать с ТСЖ договор на право долевого участия в пользовании и расходах или на управление общей собственностью.

Жилищный Кодекс в этом смысле обязывает всех собственников как жилых, так и нежилых помещений, вне зависимости от того, пользуются они общим имуществом или нет, нести равное бремя по содержанию недвижимости.

Справка! Размер оплаты за содержание общего имущества может быть установлен на общем собрании. Он может быть либо пропорциональным доле каждого собственника, либо иметь повышающий коэффициент в отношении владельцев нежилых помещений.

Заключение договора

Договор между ТСЖ и собственником нежилого помещения имеет форму, несколько отличную от той, которая заключается между товариществом и владельцем жилого помещения, не являющимся членом ТСЖ.

В договоре должны быть такие обязательные пункты:

• перечисление имущества в общей долевой собственности;
• перечень предоставляемых услуг, направленных на содержание общего иммущества;
• определение стоимости содержания дома.

В договоре следует четко обозначить такие моменты:

Как оформить нежилое помещение в собственность ТСЖ?

Как уже говорилось, товарищество может выступать собственником недвижимости, в том числе и нежилых помещений, но только если оно приобрело их в результате акта дарения, покупки и тому подобных действий, описываемых ГК РФ.

Как же может ТСЖ стать владельцем общей собственности, пусть даже и нежилой? В этом случае только собранием всех собственников долевого имущества может быть принято решение о продаже этого имущества ТСЖ. Все отношения между собственниками, независимо от их участия в ТСЖ, регламентируются федеральными законами, Жилищным Кодексом и Постановлениями Правительства.

Во избежание трений и судебных исков, любые операции со стороны ТСЖ должны осуществляться с одобрения собственников. С владельцами нежилых помещений отношения устанавливаются на базе заключенных договоров по предоставлению коммунальных услуг и участию в содержании общедомовой собственности.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

Здравствуйте, Галина!

Прочитав переписку, решил кое-что подправить и дополнить.

Вы пишете, что:

я плачу ТСЖ ежемесячно плату за содержание общего имущества многоквартирного дома, но ТСЖ считает эту плату недостаточной.Адрес у нас единый, дом с магазином считается по документам БТИ единым комплексом
Галина

Это означает, что Вы являетесь таким же собственником помещения в многоквартирном доме, как и любой другой собственник, и имеете ровно такие же права и обязанности, как и любой другой собственник (например, квартиры).

Кстати, Вы вправе также быть членом ТСЖ и избираться в Правление ТСЖ. Если площадь магазина по сравнению с суммарной площадью квартир достаточно большая, то у Вас будет хорошее количество голосов на общем собрании собственников. Ну это к слову...

С 01.01.2017 согласно изменениям в пункт 6 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 №354, собственники нежилых помещений должны заключать договора ресурсоснабжения непосредственно с ресурсоснабжающими организациями. Насколько я понял из переписки, у Вас уже такой прямой договор с ресурсником есть (если еще нет, то рекомендую скорее заключить с распространением его действия на правоотношения с 01.01.2017). Имея договор с ресурсником, Вас абсолютно не должно волновать, как идут коммуникации, кому принадлежат коммуникации, согласовывалась или нет их перекладка. Пусть эти проблемы решает ресурсник с ТСЖ. Тут в принципе только два варианта и оба варианта Вас не затрагивают:

1. Либо коммуникации являются общим имуществом собственников дома.
2. Либо коммуникации являются еще чьим-то (но не Вашим) имуществом, возможно и бесхозяйным.

Вас бы мог затронуть только вариант, если бы коммуникации являлись Вашей личной собственностью, а это не так. Поэтому не понятно, как можно предъявить к Вам требование убрать коммуникации, если они не Ваша личная собственность?! Пусть это будет головная боль ТСЖ и ресурсника, но не Ваша. Отключить Вас никто не вправе.

Размер платы должен быть обоснованной. Если Вы считаете, что плата не обоснована, то Вы можете обратиться в орган по тарифному регулированию с жалобой на необоснованное завышение тарифа.
Каравайцева Елена

Тут Елена Каравайцева ошиблась, поскольку в полномочия органов регулирования цен (тарифов) не входит проверка и какой-либо контроль уровня платы за содержание общего имущества. А значит обращаться туда бессмысленно. Плата на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления ТСЖ, но эта плата должна быть одинакова (в руб./кв.м) как для собственников квартир, так и для собственников нежилых помещений. Не должно быть никакой дискриминации. Поэтому независимо от того, являетесь Вы членом ТСЖ или не являетесь, то Вы в силу ст.143.1 ЖК РФ вправе знакомиться с протоколами общих собраний членов ТСЖ, заседаний правления ТСЖ. Пусть покажут протокол, которым устанавливается плата, да еще и пусть покажут документы, подтверждающие итоги голосования (с ними Вы также вправе знакомиться). Также ко всему прочему на основании все той же статьи 143.1 ЖК РФ Вы вправе потребовать у ТСЖ ознакомления с технической документацией на многоквартирный дом.

С Уважением, Олег Рябинин.